【フラット35】事前審査&本審査期間は?つなぎ融資の仕組みまで徹底解説

こんにちは美容師ブロガー阿部です。

我が家はネット経由でフラット35の住宅ローンを組みました。

ひよっこ
フラット35の事前審査の結果はどのくらいででるのかな?本審査の機関はどのくらいかかるの?承認おりるまで気が気じゃないよね。

我が家はネット銀行でフラット35で住宅ローンを組みました。

事前審査と本審査期間など詳細にまとめました。

事前審査に通過するか不安な方はまずはこちらからご覧下さい。

審査に通るか不安?フラット35年収との関係は?

2019年9月8日

【フラット35】事前審査&本審査期間は?つなぎ融資の仕組みまで徹底解説

フラット35事前審査と本審査の違いは?

フラット35の事前審査は住宅ローンを申し込む金融機関が窓口となり行われます。

阿部
ネットの場合アルヒや楽天などが有名ですね。私は楽天銀行で住宅ローンを組みましたので楽天銀行にネットで事前審査を行いました。

事前審査(仮審査)が承認されると、住宅金融支援機構の本審査に進むという流れです。

フラット35事前審査

問われる中身

ネット審査では以下の項目を事前に整理しておきましょう。

  • お申し込み人情報

基本的な項目です。

氏名、住所、お勤め先の会社名や事業内容、所属部署、役職、連絡先、就職年月日など。

あらかじめ確認しておきたいのは就職年月日です。

  • 連帯債務者情報

これもお申し込み人情報に同様です。

ひよっこ
連帯債務者をつけるのはなんで?
阿部
配偶者等の年収を合算して、借入額を増やすためだよ。返済負担率から考えて申込者一人だけの借入額では、家を建てられない場合に使える制度だね。
連帯債務者をつけるメリット
住宅ローン控除が、住宅の持分に応じて夫婦で受ける事ができます。ただし合算できる対象には規定があります。
  1. お申込みご本人の直系親族
  2. 配偶者(婚約者または内縁関係にある方を含みます。)の方
  3. お申込時の年齢が70歳未満の方
  4. お申込みご本人と同居される方

フラット35公式 収入を合算して申し込めますか?より

夫に不幸があった場合は?
  1. 夫が申し込み人となり、夫が団体信用生命保険(団信)に加入
  2. 妻は連帯債務者(妻は団信には非加入)

この条件で、夫が亡くなった場合ローンは団信によって無くなります。逆に妻に万が一があった場合は、団信に非加入のため返済されません。

※デュエットという連帯債務者も団信に入れる制度もあります。金利上乗せあり。

  • 収入情報

前年、前々年の年収を記載する必要があります。

予め源泉徴収票等を用意しておきましょう。

※平成31年度(令和1年)に申し込む場合、平成29年、平成30年分が必要となります。

阿部
本審査では「住民税納税証明書」等が必要になります。
  • 現在の住居

について。

  1. 今住んでいる住居の面積(㎡)
  2. 種類(アパートか一戸建てかとういうこと)
  3. 住宅を必要とする理由

等が聞かれます。

  • 物件情報

購入する物件について

  1. 所在地
  2. 敷地の権利
  3. 敷地の面積
  4. 床面積
  5. 構造
  6. フラット35sの要件
  7. 入居予定年月

等が必要です。敷地の権利は

  1. ご自分の土地なら所有権
  2. お金を払って借りているなら借地権

親の土地に無償で家を建てる場合は

  • 使用貸借(無償で借りる)

という権利になります。

  • 資金計画
  1. 総額でどのくらいの資金が必要か
  2. 手持ち金はあるか
  3. 資金交付希望日
  4. 返済期間

等を記入します。

阿部
あくまで事前審査です。我が家は資金交付希望日が最終的に5ヶ月程度づれましたが問題なかったです。そこまで神経質にならなくても大丈夫です。
  • その他の借入額

住宅ローン以外の借入を明らかにしておきましょう。

例えば

  1. 自動車ローン
  2. カードローン(ショッピングやキャッシングローンなど)
  3. 割賦支払い

等です。

総額いくら借り入れているか?毎月いくら返済しているか?何年後に支払いが終わるか?を把握しておきましょう。

阿部
スマホの割賦支払い中の金額なども記入しました。借入が多いほど月々の借入可能額も減るので、正確に記入しましょう。
  • つなぎ融資利用の有無

つなぎ融資について

  1. つなぎ融資の必要回数
  2. 時期
  3. 必要とするつなぎ融資額

が問われます。

ハウスメーカー等に相談すれば

  • ○○月に××円

と時期や金額を教えてくれます。必要回数は土地から住宅ローンを組む場合は3回が一般的です。

事前審査はいつやるべき?

事前審査で問われる内容は分かったと思います。私が迷ったのは事前審査をいつするかですね。私は土地があったのでお家の見積もりが完成し大まかな日程が定まったら事前審査をしました。

土地が無い方は不動産会社に相談して早めに動きましょう。資金計画を立てていないと良い土地が見つかっても他の人に購入されてしまうからです。

「事前審査は融通が利く」

実際借り入れた経験談から

  • 融資実行日(完成予定日)
  • つなぎ融資の実行日・各回毎の金額
  • 総借入額

などは事前審査通過後に改めて問われます。追加工事で総借入額が増減したり、気候変動でつなぎ融資の実行日・融資実行日がづれるのはよくあることだからです。

ひよっこ
事前審査後にお金をもっと借りたい場合はどうなるの?
阿部
我が家は消費税増税をまたぐ形になったので、消費税増額分借入を増やしたんだけど、再審査してくれた。結果も2日ででたよ。

このように属性がよほど悪くなければ、事前審査はあまり神経質にならなくても大丈夫そうです。

あくまで返済負担率をクリアし無理ない返済計画であれば承認されそうです。

審査は厳しいの?

私は、実は建築予定地の立ち退きが2018年8月頃に完了する予定だったので、それからすぐ解体&着工できるように、2018年秋頃に、事前審査を行いました。

その時、仕事で疲れていた日の夜遅くにやっていたので、記載をだいぶ間違っていたのです。

事前審査合格の書類を改めて確認すると

  • 就職年月日が中学生になっていた。
  • 建てる家の面積が2㎡(無理っしょ。)
  • etc

とこれは酷い。

でも事前審査通りました。

結局、事前審査は

  • 年収に対する返済負担率が適切かどうか

くらいしか見ていないのかも知れませんね。

立ち退きが長引いたので、再度事前審査することになりました。

で二回目も無事通りました。

結果は2営業日程度で出ました。

本審査

本審査の中身

事前審査で正確に記載しておけばすでに氏名などが印刷された借入申込書、申出書、同意書、告知書類など各種書類がたくさん送られてきます。

事前審査で記入した住所、氏名、年齢、会社情報、建物情報、年収などがあらかじめ印刷されてくるので、私達がする作業は、よく確認の上

  1. 署名
  2. 実印を押す

これくらいです。

唯一、もし持病がある方は、団信の「告知書」がちょっと面倒なくらいでしょうか。

各自で用意する必要書類は

  1. 健康保険証のコピー
  2. 免許証のコピー
  3. 住民票

など。

住民票は発行後3ヶ月以内なのでここだけ注意です。

収入に関する必要書類

住民税課税証明書(役所) または、住民税特別徴収税額決定通知書(職場)などを用意する必要があります。

各種物件に関する必要書類

  • 不動産売買契約書のコピー
  • 土地に関する重要事項説明書のコピー
  • 建築確認申請書

等は依頼している工務店や建築会社に相談すれば用意できます。

なお、例えば親の土地に建築する場合、土地に関する重要事項説明書が無い場合があると思います。

その場合は、通信欄があるので記載すればOKです。

面倒なのは法務局にいって用意する

  • 不動産登記簿謄本のコピー(発行後3ヶ月以内のもの)
  • 土地の公図のコピー

くらいです。

あとは

  • 住宅地図

これは、コンビニでゼンリン地図を印刷すればOK。

300円で入手できました。

予めゼンリン住宅地図プリントサービスで場所を指定しておくと便利ですよ。

在職確認電話

本審査書類到着後、在職確認電話の日程調整連絡が入ります。

予め時間や日付の指定が可能です。会社に迷惑をかけない時間を指定し1分以内で終了です。

一番気になる本審査の所要期間

ネットの場合、本審査書類を郵送で提出します。

すると書類に不備が無いかご担当者から連絡が入ります。また楽天銀行の場合「マイページ開設のお知らせメール」が届きます。

マイページではこのように審査の進捗が確認できます。

不足書類がある場合、郵送やFAXで行います。

※速達の返信用封筒を同封してくれます。

私の場合7月2日(火曜日)に不足書類をFAXし、7月10日(水)夜にマイページが仮承認となりました。

7営業日で本審査の仮承認まで行われたことになります。

結果がくるまで落ち着かないと思いますので参考に。

※属性によって早い遅いがあると思いますのであくまで参考程度に・・。

阿部
ここで仮承認が得られれば、属性が変わらなければほぼ本承認も得られるでしょう。(新たな借入や転職などが属性に変更が無ければ)

フラット35とつなぎ融資

つなぎ融資の必要性

私はフラット35で住宅ローンを組むためつなぎ融資を利用しました。

ひよっこ
なんでつなぎ融資が必要なの?
阿部
フラット35の融資実行のタイミングはおおざっぱに言うと家が完成した後(引渡日)だからなんだよ。
ひよっこ
そうなんだ。工務店の人は、家が完成するまでに材料買ったり大工さんに給料払ったりしないといけないよね。
阿部
そう。家が完成するまでお金をもらえないと工務店は大変だよね。また土地を購入する人も困るよね。だから土地購入時点や、建築着工の時、建築の中間時点など決まった時期に早めにお金を融通してもらうつなぎ融資が必要なんだよ。

つなぎ融資は引渡日まで資金がもらえないと困る人のために早めに融通してくれる制度と言えます。

つなぎ融資の金利負担は?

つなぎ融資はローン実行日(引渡日)より前にお金を融通してもらうため「金利負担」が発生します。

我が家が利用した時点の楽天銀行のつなぎ融資金利は2.63%でした。

ひよっこ
金利負担分って楽天銀行に直接振り込むの?
阿部
いやちがう。「金利負担分」が差し引かれて融資されるんだ。

また私が利用した楽天銀行はつなぎ融資を利用するのに事務手数料も発生しました。

阿部
つなぎ融資の事務手数料は一律10万8千円でした。
注意

引渡予定日はハウスメーカーと相談の上「余裕をもって設定」することをおすすめします。

工期が延びて契約した引渡日までに完成しないと「遅延損害金利率年率14%」が発生するからです。仮に引渡日より早く完成し引き渡しされた場合「過剰に払った金利負担分」は戻し利息として返金してくれます。現金負担が一時的に増えますが工期が伸びることは往々にしてあるので注意が必要です!

つなぎ融資の引渡予定日とは?

引渡予定日とは?
銀行が指定する司法書士が抵当権設定登記を行った日が「引渡日=融資実行日」となります。金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)の金利もこの月の金利になります。

つなぎ融資の計算

以下の条件で実際に計算してみましょう。

つなぎ融資の金利【2.63%】事務手数料【一律10.8万円】つなぎ融資で借り入れる額【1080万円】

とします。

  • 一回目つなぎ融資8月26日に540万円
  • 二回目つなぎ融資10月25日に540万円
  • 引渡日は1月24日
阿部
まずは一日当たりの金利負担額を計算しましょう。

540万円×2.63%で一年の金利が1402020円です。これを一年365日で割ると

  • 389.10円/1日

が金利負担額になります。

1回目のつなぎ融資実行日は8月26日で返済日(引渡日)が1月24日ですので152日間です。

152日×389.10円でつなぎ融資の金利負担額は59142円となります。

阿部
端数処理の仕方によって数円ずれが生じるかも知れません。

事務手数料は一律10.8万円です。

実際に融資される額(振り込まれる額)は

  • 540万円ー59142円ー108000円=5232858円

となります。

阿部
つまり167142円は現金で工務店やハウスメーカーに支払うことが必要です。

2回目は10月25日~1月24日分の金利負担のみ(35796円)が540万円から差し引かれ5364204円が融資されるという流れです。

阿部
つなぎ融資の事務手数料が引かれるのは初回のみ!

これらの計算は「つなぎローン差し引き計算書」として銀行からもらえるので正確な数字はそちらで把握できます。

資金計画上必要な現金をおおまかに把握するのは重要なので参考に計算してみて下さい。

つなぎ融資実行の流れ

つなぎ融資にかかる負担を把握したところで具体的な流れをご紹介しておきます。

楽天銀行の場合つなぎ融資の依頼書が送られてきます。

そこで最終的に振り込みたい工務店やハウスメーカーの口座を指定することになります。

その後の流れは次の通り。

  1. 事前につなぎ融資についての意思確認の電話が入ります(前日)
  2. つなぎ融資実行日に楽天銀行口座へ「金利・手数料」を差し引いた額が振り込まれます
  3. 予め指定しておいたハウスメーカー口座へ「楽天銀行が振替処理」し入金されます

楽天銀行口座からハウスメーカー銀行口座へ資金が自動で振替られますが手数料が258円差し引かれました。

融資額等により手数料は異なるかも知れませんので残高に余裕を持たせておくか、あらかじめ確認しておきましょう。

阿部
2回つなぎ融資を受ける場合でも流れは同じです。
ひよっこ
つなぎ融資が終わった後にもし追加工事でお金が必要になった場合はどうなるの?
阿部
再審査が受けられる。我が家は消費税増税前の請負契約書で審査したんだけど、消費税増税後の金額で請け負い契約を結んだから、消費税増税分だけ借入額を増やしたんだ。

注文住宅の場合は「追加工事」で予算が増えることもあります。そういった場合は再審査が可能です。

再審査期間は1日~2日ほどとのことでした。これも金額などケースバイケースなので審査次第でしょう。

阿部
もし請負契約書の金額が変わる場合「変更後の請負契約書」と「契約変更に双方合意したことを証明する覚書」が必要になります。ハウスメーカーに依頼すればOKです。

つなぎ融資が終わるといよいよ住宅ローンの実行日(引渡日)を待つことになります。

融資実行日

住宅ローンの金銭消費貸借契約書をかわすために必要な書類は

  • 融資実行(=引渡し日)の13営業日前まで

に用意する必要があります。

阿部
○日に融資実行するには最低でもいつまでに資料を送らないといけませんか?と確認すると良いでしょう。最低ここまでに送ってくださいと日程を教えてくれますよ。

またその前までに楽天銀行司法書士との面談が必要です。

また抵当権設定登記以外にも必要な登記があります。融資実行日までにやるべきことはこちらにまとめてあるので参考にして下さいね。

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