審査に通るか不安<フラット35>年収との関係は?

こんにちわ、美容師ブロガーの阿部です。

現在新築中なのですが、私は、フラット35sを利用しています。

住宅ローンを検討中、色々と悩みました。

  • 自分の年収でいくらまで借り入れできるのか?
  • フラット35の連帯債務ってそもそも何なのか?
  • どこの銀行から借入れたらいいのだろうか?ネット銀行は大変なのかな?

こんな疑問に答えていきましょう。

※内容には細心の注意を払っておりますが、素人の実体験に基づいた記事です。住宅ローンお借入れの際は、良くご確認の上お申し込み下さい。

フラット35の疑問に答えます!「住宅ローンと年収の関係」

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フラット35のメリット&デメリット

フラット35は最長35年間支払額が一定の住宅ローンです。

何故フラットを選んだのか。それは

  • 支払額が将来にわたり一定

だからです。

将来の支払額が確定していると、美容師のような不安定な職業の場合、とても心強いです。将来の住宅ローン破綻リスクを減らすこともできます。

一方デメリットは

  • 変動金利に比べれば、金利がやや高め

な点ですよね。

変動金利は0.××%台とかなり低いので、フラット35の金利はこれらに比べれば、まだまだ高めです。

阿部
2019年7月フラット35の金利は過去最低の1.18%を記録しました。私は借り時と判断しました!

自分の年収でいくらまで借り入れることができるの?

借入れ可能額を計算してみる

まず、フラット35でお金を借りるには、最低条件があります。

それは

  • 返済負担率

です。

フラッ35の場合

年収が400万円未満の場合 → 返済負担率30%以下

年収が400万円以上の場合 → 返済負担率35%以下



フラット35公式 年収による融資額などの制限はありますか。より

と決まっています。

  • 例えば年収380万円の場合

「380×30%」で、一年の借入れ限度額は114万円以下。

つまり年収380万円の人は、借りれ額を多くても「月額95000円以下に抑えなさい」ということなります。

阿部
年収毎に借入れ可能額が決まっている。逆手にとれば、年収が少ない場合でもその収入に応じた借入れは可能ってこと。

ここでいう年収とは源泉徴収表で言うところの総支給額です。(もろもろ引かれる前の額)

※さらに自動車ローンを月1万円返済中であれば、ここから1万円が引かれ月額85000円以下というのが大まかなイメージです。

借入れ可能額の例
月額85000円の借入れの場合、年102万円までとなります。35年ローンを組む場合、102万(年)×35年=3570万円 これが借入れ可能限度額の目安です。
ひよっこ
でも今の年収だと、家を建てられないよ。どうしたらいいんだろう・・・
阿部
大丈夫。住宅ローンの借入額を増やす方法を説明するね。

住宅ローンの借入額を増やす方法

ご希望の金額に満たない場合は、以下の方法で住宅ローンの借入額を増やす方法があります。

現在の支払い額を減らす

上記のように、返済負担率は全ての借入額に対して計算されます。

つまり

  • 自動車ローン
  • 携帯電話の割賦支払い代金
  • キャッシングによる返済額
  • カード分割支払い代

などが多いと、住宅ローンとしての借り入れ可能額が減ります。

住宅ローンを組む前に、借入れを整理し、返済できるものは返済すると住宅ローンの借入額を増やす事ができます。

完済見込み とは?
住宅ローンを組む段階で「完済見込みあり」とすることも可能です。その場合、完済証明書などが必要になることも。

連帯債務者をつける

例えば夫婦で家を建てる場合、夫婦で連帯して債務を負うことで「収入合算」することが可能です。

  • 夫「年収300万円」妻「年収200万円」

二人の収入を合算することで「年収500万円」として借入れ可能額を計算できます。

フラット35の連帯債務者制度「これだけは絶対知っておきたい」

まず、フラット35の連帯債務は、1つの住宅ローンを連帯して負うものです。

例えば夫が世帯主で団信に加入している主たる債務者の場合、亡くなれば住宅ローンの残金は全て保険金によって支払われます。

一方、妻が亡くなった場合、団信非加入のため住宅ローンは消滅しないので注意が必要です。

しかし、現在では、連帯債務者も団信に加入できるデュエットがあるため、不安な場合はこちらに加入すればOKです。

夫婦で住宅ローン控除も受けられます。

阿部
夫婦のどちらかが欠けると返済に困るなら、団信はデュエットにしましょう。デュエットにすることで金利負担が増えるから、そことの相談ですね。

ここまでは、デメリットなんて無いように思えますよね。

ところがです!

住宅の共有持分「夫婦のものだから、1/2でいいっす フフン♪」なんて考えていると、贈与税がかかってくるので注意してください。

贈与税がかからないようにするために

  • 住宅3100万円(夫名義の預金から500万円頭金。残り2600万円を連帯債務で借入れ)
  • 連帯債務の割合は50%(夫1300万円・妻1300万円)とした。

この場合、3100万円の住宅について、夫が用意した金額は「1300万円+500万円=1800万円」妻が用意した金額は1300万円となります。

この場合、

  1. 夫の住宅持分は、1800/3100
  2. 妻の住宅持分は、1300/3100

となり、夫58%、妻42%と計算されます。

これを単純に50%でいいやとした場合、夫から妻へ8%分(248万円分くらい)贈与した扱いになってしまします。

住宅共有持分登記の際には、税務署に相談するなどし、慎重に行いましょう。

借り入れ可能額=返済可能額 では無い!!

あくまで、借入できる額と、返済できる額は異なりますよね。

私は美容師ですが仕事柄

  • あそこの家、売りにでてたみたいなのよ。払えなくなったみたいよ。

なんていう風の噂を聞いたりするのです。

せっかく手に入れたマイホームを手放すことが無いように、資金計画をしっかり立てましょう。

フラット35を借りるなら、頭金1割は欲しい。

もしフラット35で借りるなら、可能なら

  • 1割以上の頭金

を用意することをおすすめします。

フラット35の金利を見ると分かりますが、融資率(9割以下か9割越えか)によって金利が異なることがわかります。

  • 建築にかかる総費用が1800万の場合

この場合、181万円以上の頭金を用意すると、借入額が1619万円(1割以下)となってフラット35の借入れ金利が安くなります。

毎月の返済額で比較すると、この金利差はとても大きいですよ!

概算でいいので建物総額を予め掴んでおき、最低一割用意しておくと、ローンの支払いが楽になります。

建築資金以外にもかかるお金
  • 解体費用(解体して新築する場合)
  • 測量分筆登記費用(我が家のように、一筆の土地を2筆に分けるような場合)
  • 銀行費用(借入手数料)
  • つなぎローンの手数料や金利分の支払い
  • 抵当権設定登記費用
  • 外構工事

解体費用は外構費用など、フラット35で借入れできる部分もありますが、銀行費用や諸費用を考えて、最低現金300万(出来れば400万円)くらい用意しておくことをおすすめします。

ネット銀行はどうかな?どこの銀行から借り入れたらいいのかな?

私は結局、楽天銀行のフラット35を利用しました。

楽天銀行に決めるまでは、既に取引のあるメインバンクの銀行、地銀に相談に行きました。

窓口で相談できた方が安心だと思っていたからです。

でも

  • 金利が高い
  • つなぎ融資が無い

といった理由で地銀をことごとく却下。

ひよっこ
なんで、窓口の無い楽天銀行にしたの?
阿部
事前審査がWEBで簡単に通ったからだよ。ARUHIも検討したんだけど、窓口が土日祝休みだから、楽天銀行で頑張ることにしたんだ。

<楽天銀行「フラット35」徹底解説>実体験あり!手順&審査とつなぎ融資実行まで

2019年1月16日

今思えば、平日でも相談できる窓口があるのは強みだなぁと思います。

阿部
面と向かって相談したらすぐに解決するのに!と何回思ったことか・・・。

しかも、窓口を利用しないなら全国どこで借りても同じだし・・・。

だったら、住宅ローン一括審査申込を使って金利や手数料が安い銀行はどこかも、もっと幅広く検討すれば良かったなぁ・・・と反省です。

楽天銀行悪くは無いですけどね!!

住宅ローンは「長期、高額」のため金利数%の違いがとても重要になります。

窓口があった方が良いか否かも含めて、幅広く金融機関を比較し、ご家庭にあった銀行を選んでくださいね。

注文住宅のイロハ「ブログで徹底解説」

2019年5月21日
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