こんにちわ、美容師ブロガーの阿部です。
現在新築中なのですが、私は、フラット35sを利用しています。
住宅ローンを検討中、色々と悩みました。
- 自分の年収でいくらまで借り入れできるのか？
- フラット35の連帯債務ってそもそも何なのか？
- どこの銀行から借入れたらいいのだろうか？ネット銀行は大変なのかな？
こんな疑問に答えていきましょう。
※内容には細心の注意を払っておりますが、素人の実体験に基づいた記事です。住宅ローンお借入れの際は、良くご確認の上お申し込み下さい。
フラット35のメリット＆デメリット
フラット35は最長35年間支払額が一定の住宅ローンです。
何故フラットを選んだのか。それは
- 支払額が将来にわたり一定
だからです。
将来の支払額が確定していると、美容師のような不安定な職業の場合、とても心強いです。将来の住宅ローン破綻リスクを減らすこともできます。
一方デメリットは
- 変動金利に比べれば、金利がやや高め
な点ですよね。
変動金利は0.××％台とかなり低いので、フラット35の金利はこれらに比べれば、まだまだ高めです。
自分の年収でいくらまで借り入れることができるの？
借入れ可能額を計算してみる
まず、フラット35でお金を借りるには、最低条件があります。
それは
- 返済負担率
です。
フラッ35の場合
年収が400万円未満の場合 → 返済負担率30％以下
年収が400万円以上の場合 → 返済負担率35％以下
と決まっています。
- 例えば年収380万円の場合
「380×30％」で、一年の借入れ限度額は114万円以下。
つまり年収380万円の人は、借りれ額を多くても「月額95000円以下に抑えなさい」ということなります。
ここでいう年収とは源泉徴収表で言うところの総支給額です。（もろもろ引かれる前の額）
※さらに自動車ローンを月1万円返済中であれば、ここから1万円が引かれ月額85000円以下というのが大まかなイメージです。
住宅ローンの借入額を増やす方法
ご希望の金額に満たない場合は、以下の方法で住宅ローンの借入額を増やす方法があります。
現在の支払い額を減らす
上記のように、返済負担率は全ての借入額に対して計算されます。
つまり
- 自動車ローン
- 携帯電話の割賦支払い代金
- キャッシングによる返済額
- カード分割支払い代
などが多いと、住宅ローンとしての借り入れ可能額が減ります。
住宅ローンを組む前に、借入れを整理し、返済できるものは返済すると住宅ローンの借入額を増やす事ができます。
連帯債務者をつける
例えば夫婦で家を建てる場合、夫婦で連帯して債務を負うことで「収入合算」することが可能です。
- 夫「年収300万円」妻「年収200万円」
二人の収入を合算することで「年収500万円」として借入れ可能額を計算できます。
フラット35の連帯債務者制度「これだけは絶対知っておきたい」
まず、フラット35の連帯債務は、1つの住宅ローンを連帯して負うものです。
例えば夫が世帯主で団信に加入している主たる債務者の場合、亡くなれば住宅ローンの残金は全て保険金によって支払われます。
一方、妻が亡くなった場合、団信非加入のため住宅ローンは消滅しないので注意が必要です。
しかし、現在では、連帯債務者も団信に加入できるデュエットがあるため、不安な場合はこちらに加入すればOKです。
夫婦で住宅ローン控除も受けられます。
ここまでは、デメリットなんて無いように思えますよね。
ところがです！
住宅の共有持分「夫婦のものだから、1/2でいいっす ﾌﾌﾝ♪」なんて考えていると、贈与税がかかってくるので注意してください。
贈与税がかからないようにするために
- 住宅3100万円（夫名義の預金から500万円頭金。残り2600万円を連帯債務で借入れ）
- 連帯債務の割合は50％（夫1300万円・妻1300万円）とした。
この場合、3100万円の住宅について、夫が用意した金額は「1300万円＋500万円＝1800万円」妻が用意した金額は1300万円となります。
この場合、
- 夫の住宅持分は、1800/3100
- 妻の住宅持分は、1300/3100
となり、夫58％、妻42％と計算されます。
これを単純に50％でいいやとした場合、夫から妻へ8％分（248万円分くらい）贈与した扱いになってしまします。
住宅共有持分登記の際には、税務署に相談するなどし、慎重に行いましょう。
借り入れ可能額＝返済可能額 では無い!!
あくまで、借入できる額と、返済できる額は異なりますよね。
私は美容師ですが仕事柄
- あそこの家、売りにでてたみたいなのよ。払えなくなったみたいよ。
なんていう風の噂を聞いたりするのです。
せっかく手に入れたマイホームを手放すことが無いように、資金計画をしっかり立てましょう。
フラット35を借りるなら、頭金1割は欲しい。
もしフラット35で借りるなら、可能なら
- 1割以上の頭金
を用意することをおすすめします。
フラット35の金利を見ると分かりますが、融資率（9割以下か9割越えか）によって金利が異なることがわかります。
- 建築にかかる総費用が1800万の場合
この場合、181万円以上の頭金を用意すると、借入額が1619万円（1割以下）となってフラット35の借入れ金利が安くなります。
毎月の返済額で比較すると、この金利差はとても大きいですよ！
概算でいいので建物総額を予め掴んでおき、最低一割用意しておくと、ローンの支払いが楽になります。
- 解体費用（解体して新築する場合）
- 測量分筆登記費用（我が家のように、一筆の土地を2筆に分けるような場合）
- 銀行費用（借入手数料）
- つなぎローンの手数料や金利分の支払い
- 抵当権設定登記費用
- 外構工事
解体費用は外構費用など、フラット35で借入れできる部分もありますが、銀行費用や諸費用を考えて、最低現金300万（出来れば400万円）くらい用意しておくことをおすすめします。
ネット銀行はどうかな？どこの銀行から借り入れたらいいのかな？
私は結局、楽天銀行のフラット35を利用しました。
楽天銀行に決めるまでは、既に取引のあるメインバンクの銀行、地銀に相談に行きました。
窓口で相談できた方が安心だと思っていたからです。
でも
- 金利が高い
- つなぎ融資が無い
といった理由で地銀をことごとく却下。
今思えば、平日でも相談できる窓口があるのは強みだなぁと思います。
しかも、窓口を利用しないなら全国どこで借りても同じだし・・・。
だったら、住宅ローン一括審査申込を使って金利や手数料が安い銀行はどこかも、もっと幅広く検討すれば良かったなぁ・・・と反省です。
楽天銀行悪くは無いですけどね！！
住宅ローンは「長期、高額」のため金利数％の違いがとても重要になります。
窓口があった方が良いか否かも含めて、幅広く金融機関を比較し、ご家庭にあった銀行を選んでくださいね。
