こんにちわ、美容師ブロガーの阿部です。
現在新築中なのですが、私は、フラット35sを利用しています。
住宅ローンを検討中、色々と悩みました。
- 自分の年収でいくらまで借り入れできるのか？
- フラット35の連帯債務ってそもそも何なのか？
- どこの銀行から借入れたらいいのだろうか？ネット銀行は大変なのかな？
こんな疑問に答えていきましょう。
※内容には細心の注意を払っておりますが、素人の実体験に基づいた記事です。住宅ローンお借入れの際は、良くご確認の上お申し込み下さい。
フラット35のメリット＆デメリット
フラット35は最長35年間支払額が一定の住宅ローンです。
何故フラットを選んだのか。それは
- 支払額が将来にわたり一定
だからです。
将来の支払額が確定していると、美容師のような不安定な職業の場合、とても心強いです。将来の住宅ローン破綻リスクを減らすこともできます。
一方デメリットは
- 変動金利に比べれば、金利がやや高め
な点ですよね。
変動金利は0.××％台とかなり低いので、フラット35の金利はこれらに比べれば、まだまだ高めです。
自分の年収でいくらまで借り入れることができるの？
借入れ可能額を計算してみる
まず、フラット35でお金を借りるには、最低条件があります。
それは
- 返済負担率
です。
フラッ35の場合
年収が400万円未満の場合 → 返済負担率30％以下
年収が400万円以上の場合 → 返済負担率35％以下
と決まっています。
- 例えば年収380万円の場合
「380×30％」で、一年の借入れ限度額は114万円以下。
つまり年収380万円の人は、借りれ額を多くても「月額95000円以下に抑えなさい」ということなります。
ここでいう年収とは源泉徴収表で言うところの総支給額です。（もろもろ引かれる前の額）
※さらに自動車ローンを月1万円返済中であれば、ここから1万円が引かれ月額85000円以下というのが大まかなイメージです。
住宅ローンの借入額を増やす方法
ご希望の金額に満たない場合は、以下の方法で住宅ローンの借入額を増やす方法があります。
現在の支払い額を減らす
上記のように、返済負担率は全ての借入額に対して計算されます。
つまり
- 自動車ローン
- 携帯電話の割賦支払い代金
- キャッシングによる返済額
- カード分割支払い代
などが多いと、住宅ローンとしての借り入れ可能額が減ります。
住宅ローンを組む前に、借入れを整理し、返済できるものは返済すると住宅ローンの借入額を増やす事ができます。
連帯債務者をつける
例えば夫婦で家を建てる場合、夫婦で連帯して債務を負うことで「収入合算」することが可能です。
- 夫「年収300万円」妻「年収200万円」
二人の収入を合算することで「年収500万円」として借入れ可能額を計算できます。
フラット35の連帯債務者制度「これだけは絶対知っておきたい」
まず、フラット35の連帯債務は、1つの住宅ローンを連帯して負うものです。
例えば夫が世帯主で団信に加入している主たる債務者の場合、亡くなれば住宅ローンの残金は全て保険金によって支払われます。
一方、妻が亡くなった場合、団信非加入のため住宅ローンは消滅しないので注意が必要です。
しかし、現在では、連帯債務者も団信に加入できるデュエットがあるため、不安な場合はこちらに加入すればOKです。
夫婦で住宅ローン控除も受けられます。
ここまでは、デメリットなんて無いように思えますよね。
ところがです！
住宅の共有持分「夫婦のものだから、1/2でいいっす ﾌﾌﾝ♪」なんて考えていると、贈与税がかかってくるので注意してください。
贈与税がかからないようにするために
- 住宅3100万円（夫名義の預金から500万円頭金。残り2600万円を連帯債務で借入れ）
- 連帯債務の割合は50％（夫1300万円・妻1300万円）とした。
この場合、3100万円の住宅について、夫が用意した金額は「1300万円＋500万円＝1800万円」妻が用意した金額は1300万円となります。
この場合、
- 夫の住宅持分は、1800/3100
- 妻の住宅持分は、1300/3100
となり、夫58％、妻42％と計算されます。
これを単純に50％でいいやとした場合、夫から妻へ8％分（248万円分くらい）贈与した扱いになってしまします。
住宅共有持分登記の際には、税務署に相談するなどし、慎重に行いましょう。
借り入れ可能額＝返済可能額 では無い!!
あくまで、借入できる額と、返済できる額は異なりますよね。
私は美容師ですが仕事柄
- あそこの家、売りにでてたみたいなのよ。払えなくなったみたいよ。
なんていう風の噂を聞いたりするのです。
せっかく手に入れたマイホームを手放すことが無いように、資金計画をしっかり立てましょう。
フラット35を借りるなら、頭金1割は欲しい。
もしフラット35で借りるなら、可能なら
- 1割以上の頭金
を用意することをおすすめします。
フラット35の金利を見ると分かりますが、融資率（9割以下か9割越えか）によって金利が異なることがわかります。
- 建築にかかる総費用が1800万の場合
この場合、181万円以上の頭金を用意すると、借入額が1619万円（1割以下）となってフラット35の借入れ金利が安くなります。
毎月の返済額で比較すると、この金利差はとても大きいですよ！
概算でいいので建物総額を予め掴んでおき、最低一割用意しておくと、ローンの支払いが楽になります。
- 解体費用（解体して新築する場合）
- 測量分筆登記費用（我が家のように、一筆の土地を2筆に分けるような場合）
- 銀行費用（借入手数料）
- つなぎローンの手数料や金利分の支払い
- 抵当権設定登記費用
- 外構工事
解体費用は外構費用など、フラット35で借入れできる部分もありますが、銀行費用や諸費用を考えて、最低現金300万（出来れば400万円）くらい用意しておくことをおすすめします。
フラット35のシミュレーション
まずはフラット35公式ホームページでローンシミュレーションをして見ましょう。
毎月の返済可能額をクリックしてシミュレーションしてみましょう。
返済額と返済期間、金利を入力しましょう。
これの良いところは
- あなたのご家庭にとって負担の少ない返済金額でシミュレーションできること
です。
無理の無い返済計画で総額いくら借りられるかをおおまかに把握できます。
同様に年収からの借入可能額も住宅金融支援機構の基準に基づいて計算されるので参考になります。
フラット35の審査期間やネット銀行のデメリットについてはこちらにまとめました。
