分筆登記にかかる費用はどのくらい?【知らないと大失敗】依頼先は?

こんにちわ、美容師ブロガー阿部です。

我が家は親の土地を分筆して家を建てました。

何も分からず叔父と母の間に立ち分筆したのですが依頼先を知らなかったため無駄に苦労し時間もかかり大失敗でした。

そこで教訓をシェアします。

分筆登記とは?依頼先は?

我が家を例に解説します。

分筆登記の流れと概要

私は土地AB(90坪くらい)の半分に家を建てました。

まず家を建てるために土地を分筆することにしました。

分筆とは図のように土地ABを土地A・土地Bに分けることです。

土地AB
所有者 母1/2 叔父1/2

この土地を分筆(2つに土地を分ける)と

土地A
所有者 母1/2 叔父1/2
土地B
所有者 母1/2 叔父1/2

こういうことになります。

私が大失敗したのはココです!分筆すればそれぞれの土地に名義も分かれると思っていたんですね。

すぐさま土地家屋調査士に電話して確認すると「土地家屋調査士では出来ない業務で、司法書士に依頼してください」とのこと。

こっちは、素人ですから、土地を分筆したら、その時に名義も一緒に変更できるものだと思っていたんです。そこまで説明してくれないと分からないよ・・・。

もしこれから分筆するなら「持分移転登記」まで視野にいれて「司法書士」に依頼すると土地家屋調査士を紹介してくれてスムーズです。

土地家屋調査士に依頼するなら司法書士まで紹介してもらいましょう。

持分は売却可能
もし分筆してから土地を売ろうとお考えなら実は自分の持ち分のみの売却は自由に行えるんです。分筆して土地が小さくなると資産価値も減るので一度売却価格を確認することをおすすめします。

阿部
分筆登記の際共有物の持分が1/2づつなら1/2づつ分筆することが通例で土地評価が1/2づつになるよう分筆予定線を作ることが望ましいです。仮に評価額に差がつくと評価額が高い土地を取得した側が相手側から「贈与」を受けた扱いになる場合もあるので注意しましょう。

では実際に分筆登記にかかわる測量から分筆が完了するまでの期間&かかった費用についてまとめましょう。

分筆に伴う測量にかかる時間はどのくらい?

私の場合、道に面している土地のため、境界の立会い人数が10名以上で、かつ、近隣にお住まいでない権利者もいらっしゃいました。

測量から登記にかかった期間

2019年2月に依頼し、境界立会いが2019年4月でした。

だいたい二ヶ月間かかりました。

道も接しているため、役所との日程調整や、立会い人が多い場合はそれだけ期間を有するようです

また依頼した土地家屋調査士さんの繁閑にも左右されるでしょう。

最終的に測量図、登記簿が出来上がったのが7月末頃。

依頼から終了するまで6ヶ月弱かかりました。

阿部
我が家は解体も必要でした。ただ測量は建物があってもできますし、立会いする人数が多い場合は時間もかかるので親の土地に家を建てる場合などは早めにスタートすることをおすすめします!

分筆登記と測量にかかった費用は?

土地家屋調査士の報酬は、以前は規定が設けられていたようです。

しかし、現在は自由。

そこで、見積もりを必ず複数社から取りましょう。

私の場合 実に、高い見積もりと安い見積もりで差額が13万もありました。

90坪弱の境界確定測量と分筆登記一式で56万弱くらいかかりました。

立会う人数が多い場合などは費用もかさむようです。

分筆後の持分移転登記に必要な書類

土地を分筆後に名義を単独所有(ここでは、土地Aを母単独、土地Bを叔父単独)とするには、それぞれの共有持分を移転する登記が必要となります。

土地A

土地Aを母単独とするためには

必要な書類は

  1. 登記申請書
  2. 登記原因証明情報(共有物分割協議書)
  3. 登記識別情報
  4. 印鑑登録証明書(叔父)
  5. 固定資産税評価証明書(分筆後の土地の評価が出ていない場合は分筆前の土地)
  6. 住民票(母)

が必要です。

土地B

同様に、土地Bを叔父単独の所有とするためには

  1. 登記申請書
  2. 登記原因証明情報(共有物分割協議書)
  3. 登記識別情報
  4. 印鑑登録証明書(母)
  5. 固定資産税評価証明書(分筆後の土地の評価が出ていない場合は分筆前の土地でOK)
  6. 住民票(叔父)
登録免許税の特例
ここで言う、土地Aと土地Bについて同時に登記を行うことで登録免許税が4/1000になる特例があります。通常は20/1000

持分移転登記申請書の書き方

分筆後の持分を移転する登記の登記申請書は、趣味の部屋 共有物分割による持分移転登記申請書が参考になりました。

ここで必要とされる書類について解説しましょう。

登記識別情報とは?

登記識別情報とは、前回登記の時に交付された12桁の数字と記号の組み合わせです。目隠しのフィルムが貼ってあります。

分筆時には交付されないため、今回我が家の事例の場合、叔父と母が相続時1/2づつ土地を所有する登記を行った時に交付された登記識別情報になります。

本人確認として使われます。

無くした場合、法務局に相談すれば「本人限定受け取り郵便」によって本人確認が可能です。

提出時は封筒に入れ、封をして提出します。(土地の権利証と同じだから取り扱いには注意が必要)

登記原因証明情報とは?

登記原因証明情報は、共有物分割協議書になります。

共有物分割協議書テンプレートはbizoceanの共有物分割協議書を参考に作成できます。

で、我が家はどうしたか?といいますと、

課税価格や、登録免許税まで私が計算し書類を作成したのですが、叔父の土地も絡んでくるので、提出前に相談しようと法務局の無料相談を予約。

しかし法律相談になるから応えられないと、司法書士会を紹介されます。

そこで、司法書士会に叔父と母が相談に行ってくれました。

とても親切に対応してくれたようです。

で、結局、司法書士に頼みました(汗)

叔父の土地にも関わることなので、専門家に依頼しました。

必要書類に間違いありませんでしたので、このページを参考に必要書類を準備したら一度専門家へ相談することをおすすめします。

最初から司法書士に依頼し、司法書士が取引のある土地家屋著調査士を紹介してもらえばスムーズでした。

分筆登記の参考にしてくださいね。

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1979年6月「仙台で生まれ仙台で育つ」。リーマン時代失業し、再就職ジプシーとなる。親の店を継ぐため美容師を志す。現在は一店舗の経営者。結婚後、1児の父となり「パパ育児」「美容情報」を発信し始める。「新築ブログ」も更新中!