【親の土地に家を建てる】兄弟で相続したもの⇒分筆して新築しました!

こんにちは美容師ブロガーの阿部です。

ひよっこ
親の土地に家を建てる予定なんだけどトラブルにならい方法とか注意点が知りたいな。分筆予定なんだけど費用と期間も詳しくしりたい。

こんな疑問にお答えします。

私は母の土地に家を建てました。

そもそもは、祖父が残した土地(90坪くらい)を「母・叔父」で2分の1づつ兄弟で相続した土地でした。

90坪の土地所有権は2分の1づつと登記されており、それを約4:6くらいで分筆しました。

そして私は母が相続したその4割部分に家を建てました。

この記事ではこの経験を基に「親の土地に家を建てる場合の注意点」や「分筆登記にかかる期間・流れ・費用」やなどをまとめました。

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35坪の家づくり【まとめ】

【親の土地に家を建てる】兄弟で相続したもの⇒分筆して新築しました!

住宅ローンのこと

承諾書が必要

私のように「母」「叔父」兄弟の共有土地に家を建てるような場合すべての地主に建築の承諾書をもらう必要があります。

例えば我が家の場合「叔父・母」2人の土地であるためそれぞれに承諾書をもらう必要がありました。

地主の承諾書とは?
地主が「その所有地に家を建てても良いよ」という許可証です。銀行等が担保として抵当権を設定しても良いという承諾も兼ねます。印鑑登録証明書、実印による押印が必要です。
住宅ローンで必要だった書類

土地の全部事項証明書(登記簿謄本)、私道に接していたため私道の登記簿謄本が必要でした。それぞれ法務協の窓口で請求できます。費用は一通600円程度です。印鑑登録証明証は300円程度。このような細かい費用が各種申請タイミングで必要になります。

兄弟で相続した場合等は抵当権に注意

分筆しないでも家は建てられるのですが「分筆」しないと相手方に抵当権設定の同意書などを依頼する必要があります。

家引渡前に土地全てと建物に抵当権が設定されるからです。(担保にとられるということ)

共有土地全てに抵当権が設定されるため私の場合「叔父」にも抵当権設定について認めてもらう必要があるということです。

叔父の土地の一部に抵当権が設定されるとなると簡単にYESとは言えませんよね。そこで我が家は「分筆」が完了するまで計画をストップしました。分筆についてはのちほど詳細に解説します。

権利形態

住宅ローンを借りる際「土地の権利」について問われます。

  • 地代を支払って土地を借り受けそこに家を建てれば「賃貸借」
  • 自分で土地を購入すれば「所有権」

これらは耳慣れた言葉ですし理解しやすいですよね。

親の土地を無償で借り受けて家を建てる場合は使用貸借と呼びます。

土地の名義は「両親や祖父母」のままで「子」が家を建てるような場合です。

銀行に住宅ローン申請する場合先ほど説明した「地主の承諾書」が必要になります。

贈与税は課されるの?

使用貸借の場合贈与税は課されません。

土地の名義が親のままの場合土地に関する固定資産税は「親」に請求されます。

ここで家を建てた子がその額を親に支払うことも使用貸借として認められます。

以下に詳しく解説されています。

使用貸借による使用権の価額はゼロとされます。したがって、借地権の設定に際して対価として権利金等を支払う取引上の慣行がある地域において行われた使用貸借による土地の借受けであっても、税務上は地主から借受者に借地権の贈与があったとはされず、借受者に対して贈与税が課税されることはありません。

公益社団法人全日本不動産協会 「親子間で土地の使用貸借があった場合の税務 より

 

 

親の土地に家を建てるメリット&デメリット

メリットは土地代が浮くので住宅ローンが楽になるのが最大のメリットですね。

デメリットで一番気になる点は「将来もめないか」という点では無いでしょうか。

そこでこのトラブルを回避するために私は土地を分筆しました。

分筆について詳しく解説しましょう。

分筆

分筆とは?

分筆とは土地をわけること。

そのためには土地の大きさを正確に把握しなくてはなりません。

我が家のように境界の標がどこにあるか分からない、づれているとなると今一度正確に面積を測ることが必要です。

そのために境界確定測量を行い面積を正確に把握したのち、分筆線を決めて土地を2筆に分けて登記します。

これが分筆登記です。

分筆の事例

以下が我が家の例です。

分筆登記の流れと概要

私は土地AB(90坪くらい)の半分に家を建てます。

そこでまず土地ABを土地A・土地Bに分けることにしました。

土地AB
所有者 母1/2 叔父1/2

この土地を分筆(2つに土地を分ける)と

土地A
所有者 母1/2 叔父1/2
土地B
所有者 母1/2 叔父1/2

こういうことになります。

阿部
ポイントは土地の名義はそのまま分筆されることです!!

分筆は誰に依頼するべき?

私が大失敗したのはココです!分筆すればそれぞれの土地に名義も分かれると思っていました。

すぐさま土地家屋調査士に電話して確認すると「土地家屋調査士では出来ない業務で、司法書士に依頼してください」とのこと。

こっちは、素人ですから、土地を分筆したら、その時に名義も一緒に変更できるものだと思っていたんです。そこまで説明してくれないと分からない。

もしこれから分筆するなら「持分移転登記」まで視野にいれて「司法書士」に依頼すると土地家屋調査士を紹介してくれてスムーズです。

土地家屋調査士に依頼するなら司法書士まで紹介まで依頼しましょう。

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阿部
分筆登記の際共有物の持分が1/2づつなら1/2づつ分筆することが通例で土地評価が1/2づつになるよう分筆予定線を作ることが望ましいです。仮に評価額に差がつくと評価額が高い土地を取得した側が相手側から「贈与」を受けた扱いになる場合もあるので注意しましょう。

持分移転登記に必要な書類

土地を分筆後に名義を単独所有(ここでは、土地Aを母単独、土地Bを叔父単独)とするには、それぞれの共有持分を移転する登記が必要となります。

司法書士に依頼するとスムーズです。

必要資料を参考までにまとめました。

 

  1. 登記申請書
  2. 登記原因証明情報(共有物分割協議書)
  3. 登記識別情報
  4. 印鑑登録証明書(叔父)(母)
  5. 固定資産税評価証明書(分筆後の土地の評価が出ていない場合は分筆前の土地)
  6. 住民票(叔父)(母)
登録免許税の特例
ここで言う、土地Aと土地Bについて同時に登記を行うことで登録免許税が4/1000になる特例があります。通常は20/1000
登記識別情報とは?

前回登記の時に交付された12桁の数字と記号の組み合わせです。目隠しのフィルムが貼ってあります。

分筆時には交付されないため、今回我が家の事例の場合、叔父と母が相続時1/2づつ土地を所有する登記を行った時に交付された登記識別情報になります。本人確認として使われます。

無くした場合、法務局に相談すれば「本人限定受け取り郵便」によって本人確認が可能です。

登記原因証明情報とは?
共有物分割協議書になります。

申請は個人でも可能ですがかなり専門的な要素も多いので私は司法書士に依頼しました。

 

では実際に測量から分筆が完了するまでにかかった期間&費用についてまとめましょう。

測量から分筆登記・移転登記が終わるまで

2019年2月に依頼し、境界立会いが2019年4月でした。

だいたい二ヶ月間かかりました。

道も接しているため、役所との日程調整や、立会い人が多い場合はそれだけ期間を有するようです

また依頼した土地家屋調査士さんの繁閑にも左右されるでしょう。

最終的に測量図、登記簿が出来上がったのが7月末頃。

依頼から終了するまで6ヶ月弱かかりました。

阿部
我が家は解体も必要でした。ただ測量は建物があってもできますし、立会いする人数が多い場合は時間もかかるので親の土地に家を建てる場合などは早めにスタートすることをおすすめします!

登記と測量にかかった費用

土地家屋調査士の報酬は、以前は規定が設けられていたようです。

しかし、現在は自由。

そこで、見積もりを必ず複数社から取りましょう。

私の場合 実に高い見積もりと安い見積もりで差額が13万もありました。

90坪弱の境界確定測量と分筆登記一式で56万弱くらいかかりました。立会う人数が多い場合などは費用もかさむようです。

親の土地に家を建てるのは安くない?!意外にかかる費用

水道

親から引き継いだ土地の場合水道に留意しておく必要があります。

例えば二階建ての場合20mmの水道管が理想的ですが13mmの水道管しか引き込まれていない場合があるためです。

20mmを引き込めれば問題ありませんが、水道管が「私共有管」で20mmに変更できないという場合もあります。

解体

もし古家を解体して家を建てる場合解体費用がかかります。

見積りを簡単にとれるサービスがありますので資金計画にお役立て下さい。

家にかかる費用についてはこちらにまとめてあります。

【35坪の家】価格はいくら?←実例公開!!総額を把握しよう

2020年5月18日

トラブルを回避する方法

相続でもめないように遺言に書いてもらう

親の土地に家を建てる場合心配なのは相続のこと。

「将来あなたに譲るから家を建てなさい」と言われ仮に兄弟間で納得していても「嫁」が口を出してきて・・・なんて話もありえなくない話。

そのために我が家のように土地を分筆してお互いの持分を明確にしておいたり、遺言で将来譲る旨をしっかり明記するよう頼んでおきましょう。

相続時精算課税制度を利用する

親の財産を引き継ぐには、

  • 贈与
  • 相続

が考えられます。

生きているうちに贈与してもらうのがトラブルをさけるには一番理想的ですよね。

でも問題は相続税が高いこと。

そこで生前贈与してもらい課税は「相続」時に行う「相続時精算課税制度」というものがあります。

相続時精算課税制度を詳しく
制度の詳細は公益財団法人生命保険文化センター「相続時精算課税制度とは」が詳しく説明されており分かりやすいです。

簡単に説明すると親から子へ土地を生前贈与する場合評価額が110万円以上の部分に贈与税がかかります。

ところが、相続時精算課税制度を選択すれば「贈与の特別控除・2500万円」を限度に贈与税がかからなくなります。

例えば親が元気なうちに子供に土地の名義を変更しても、相続時まで課税を先送りできるという訳です。しかも相続税は3000万円まで非課税なので遺産でもめないための一つの選択肢かも知れません。

相続時精算課税制度を選択することのデメリット
相続時精算課税制度を選択してしまうと、贈与税の基礎控除110万がその後一切利用できなくなります!一度選択すると取り消しできないため、良く検討したいところです。

ハウスメーカー選びにまよったらこちらが参考になります。

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1979年6月「仙台で生まれ仙台で育つ」。リーマン時代失業し、再就職ジプシーとなる。親の店を継ぐため美容師を志す。現在は一店舗の経営者。結婚後、1児の父となり「パパ育児」「美容情報」を発信し始める。「新築ブログ」も更新中!