「親の土地に家を建てる。」実体験を元に徹底解説します。

こんにちわ、美容師ブロガーの阿部です。

私は現在、新築計画進行中。

親の土地に家を建てる予定です。

親の土地に家を建てる場合、どんな手続きが必要かまったくわからず手探り状態でした。

そこで、私の経験を基に必要な知識をまとめましたので、親の土地に家を建てるよって方は、是非参考にして下さいね。

親の土地に家を建てる場合、色々とクリアしておくべきことがあります。

まずは親の土地に家を建てる場合「どんな契約形態になるのか」ここからスタートしましょう。

親の土地に家を建てる場合、どんな権利形態になるの?

  • 地代を支払って土地を借り受け、そこに家を建てれば「賃貸借」
  • 自分で土地を購入すれば「所有権」

これらは、耳慣れた言葉ですし、理解しやすいですよね。

では親の土地を無償で借り受けて家を建てる場合は?

使用貸借」と呼びます。

私も始めて知りました。

土地の名義は「両親や祖父母」のままで「子」が家を建てるような場合を言います。

銀行にローン申請する場合「地主の承諾書」が必要になりますよ。

地主が複数人いる場合は?

地主が複数人いる場合、すべての地主に承諾書をもらう必要があります。

地主の承諾書とは?
地主が「その所有地に家を建てても良いよ」という許可証です。銀行等が担保として抵当権を設定しても良いという承諾も兼ねます。印鑑登録証明書、実印による押印が必要です。

贈与税は課されるの?

贈与税は課されません。

また、固定資産税を借主(子)が、親に支払う場合も使用貸借と認められます。

以下に詳しく解説されています。

使用貸借による使用権の価額はゼロとされます。したがって、借地権の設定に際して対価として権利金等を支払う取引上の慣行がある地域において行われた使用貸借による土地の借受けであっても、税務上は地主から借受者に借地権の贈与があったとはされず、借受者に対して贈与税が課税されることはありません。

公益社団法人全日本不動産協会 「親子間で土地の使用貸借があった場合の税務 より

 

使用貸借の注意点

夫が両親から使用貸借して家を建てる場合

夫が、親から土地を使用貸借して家を建てるとします。

もし不幸にも夫が亡くなった場合、この権利は消滅するとされます。(もちろん、引き続き使用貸借することに貸主が同意すれば問題ない)

注意
夫に不幸があった場合、妻や子に、自動的に使用貸借の権利が相続されるものでは無いから、その時のことも考えておきましょう。

相続時精算課税制度

親の財産を引き継ぐには、

  • 贈与
  • 相続

が考えられますよね。

実は、もう一つあります。

それは生前贈与してもらい、課税は「相続」時に行うという「相続時精算課税制度」です。

※あくまで素人の体験談ですので、実際選択する場合は専門家等によく相談し自己責任で選択して下さい。

相続時精算課税制度を詳しく
制度の詳細は公益財団法人生命保険文化センター「相続時精算課税制度とは」が詳しく説明されており分かりやすいです。
  • 例えば、親から子へ土地を生前贈与

通常の場合、評価額が110万円以上の部分に、贈与税がかかるはずです。

ところが、相続時精算課税制度を選択すれば「贈与の特別控除・2500万円」を限度に、贈与税がかからなくなります。

例えば親が元気なうちに子供に土地の名義を変更しても、相続時まで課税を先送りできるという訳です。しかも相続税は3000万円まで非課税なので、遺産でもめないための一つの選択肢かも知れません。

相続時精算課税制度を選択することのデメリット
相続時精算課税制度を選択してしまうと、贈与税の基礎控除110万がその後一切利用できなくなります!一度選択すると取り消しできないため、良く検討したいところです。

水道関係の注意点

土地の名義に関しては、おおかた理解できたと思います。次は、水道についてです。

親から引き継いだ土地の場合、

  • 水道のトラブル

に留意しておく必要があります。

例えば二階建ての場合、20mmの水道管が理想的ですが、13mmの水道管しか引き込まれていない場合もあるためです。

20mmを引き込めれば問題ありませんが、水道管が「私共有管」で20mmに変更できないという場合もあります。(我が家の場合がそうでした。)

予め依頼するハウスメーカーに相談してみましょう。

私が依頼した工務店の場合、水道部門があり、素早く色々と動いてくれたお陰で、無事解決することができました。自分ではどうしても分からないという場合は、信頼できる業者に相談しましょう。

注文住宅「間取り、ローン、ハウスメーカー選びまで!

2019年5月21日

仙台で新築!水道加入権と名義変更手続き解説。電柱の移設問題も

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1979年6月「仙台で生まれ仙台で育つ」。リーマン時代失業し、再就職ジプシーとなる。親の店を継ぐため美容師を志す。現在は一店舗の経営者。結婚後、1児の父となり「パパ育児」「美容情報」を発信し始める。「新築ブログ」も更新中!