【土地の探し方】建築条件なし・ネット非公開情報はこうして入手する!

こんにちは、美容師ブロガー阿部です。

我が家はもう少しで新居に引越しです。

ここまで至るにはかなり時間がかかりました。

建築予定地には貸家が建っており立ち退き交渉に難航したからです。

着工にこぎつけるまでだいぶ時間がかかりました。

途中立ち退きを諦め、土地を購入しようか・・・なんて、心が折れた時期もありました。

その時色々な方法で土地を探し

  • 建築条件なし・ネット非公開の土地情報

を集めました。

その際の経験をまとめていますのでこの記事を参考に理想の土地を見つけてください。

注文住宅建築中の方必見

  • ローコスト住宅ハウスメーカーの選び方のコツ
  • ネット銀行を使った住宅ローン
  • 間取り作成
  • 火災保険

などハウスメーカー選び・お金のこと・間取り作成まで注文住宅に必要な知識は全てコチラにまとめてあります。

ローコスト住宅丸分かり「間取りからローン・高品質なハウスメーカー選び」まで徹底解説します!

2019年5月21日
 

建築条件なしの土地探し・コツとは?

土地はご存知の通り

  • 建築条件無し
  • 建築条件付き

に分ける事ができます。

建築条件なしの土地

自分好みのハウスメーカーで家を建てるなら、

  • 建築条件無し

の土地を探さなくてはなりませんね。

阿部
建築条件無しとは「どこのハウスメーカーで建てても良いです」って意味です。

※理想とするハウスメーカーが、建築条件付きの土地をもっていればそこに建てることができます。

建築条件付きの土地

建築条件付きとは、

  • 特定のハウスメーカーでしか建てられない土地

です。

綺麗に整地されている土地はほとんどが大手ハウスメーカーの分譲地になっています。

例えば私の済む仙台では

  • ダイワハウス
  • セキスイハウス
  • パナホーム
  • トヨタホーム

といった大手ハウスメーカーがほとんどです。

もちろん、中小ハウスメーカーでも土地を買い取り建築条件付きで販売している場合もあります。

区画整理された綺麗な町並みのメリット&デメリット

ひよっこ
区画整理された町並みは、憧れるよね~♪
区画整理された土地のメリット
  • 隣地との距離間が適切
  • 採光が充分
  • 町並みが綺麗
  • 同世代の新しいコミュニティが形成できる

ただし、町並みを維持するために「木を××本植えないと駄目」とか「フェンスを統一」などといった条件がある場合も。

阿部
同世代同士の人付き合いが面倒だという話もチラホラ聞くよ。適度に距離を保つのも大切だね。

建築条件なしの土地であれば何でも良い訳ではありません。そこでまずあなたのご家族が求める必須条件を洗い出しましょう。

土地に求める必須条件

土地の選び方にも迷いますよね。

そこで、まずは、

  • ご家族が求める必須条件

これをまとめることをおすすめしますよ。

ひよっこ
たとえばどんなこと?
阿部
子供の学校重視か、駅近く重視か、価格重視かなどだよ

接続道路を考える

家を建てるための土地は必ず道路に接している必要があります。

道路が東西南北どこに接しているかで土地の価値(価格)が変わります。

好立地なのにとても安い土地がありますが、再建築不可物件の場合もあります。

南に接道していれば日当たりが良好な反面、土地の値段を高いです。

上を見るとキリが無いので、周辺環境や立地を含めて総合的に判断しましょう。

駐車場の必要台数と止め方

地方では、一家に一台は当たり前、二台も少なくありません。

そこでどのように車を止めたいか、何台止めたいかをあらかじめ考えておくと良いです。

それにより土地の大きさも変わってくるためです。

車は2台止めたいが縦列は嫌

私の美容室のお客様からも良く聞くのですが、縦列駐車は面倒ですよ。敷地に余裕があれば縦列は避けるのが無難でしょうね。

駐車場から玄関までの距離

雨の日を考える駐車場から玄関までの距離は短くできれば雨よけがあれば理想的です。

これもお客様から良く聞きますが、庭は本当に要らないという人が多いですよ。

  1. 草取り(雑草)が大変
  2. 木が根をはるともはや抜けない
  3. 成長した木の伐採が大変
  4. 枯れ葉の処理が面倒

とのこと。

必要かどうか良く考えて土地の大きさも検討しましょう。

間取り

6畳の和室に子供部屋2室、8畳の寝室にウォークインクローゼット。

駐車場は2台欲しいなどお家の希望がありますよね。

これにより最低何坪の土地が必要か洗い出せます。

阿部
ある程度イメージを作った上で土地を探さないと希望のお家が建てられないなんてこともありえます。

【建築条件無しの土地】探す時の注意点

私道負担ありの土地は要注意

私の土地は「私道」に接しているため、手続きがとても大変でした。

ひよっこ
大変なのは、道路が壊れたら、自分達でお金を払うくらいじゃないの?
阿部
金銭的負担もそうだけど、全てについて同意を得ないといけないから大変なんだよ。

我が家を例にあげますと、私道の権利者が10人程いらっしゃっいました。

そのため

  1. 土地を二つに分ける際(分筆といいます)境界確定に私道の持分の皆様10人に足を運んで頂いた
  2. 道路から水道を取り出す掘削許可を10人から頂いた

我が家の場合、皆様にご協力頂けたので問題なく進めることができました。

感謝感謝ですが、ご近所トラブルがある地域などの場合、承諾をもらえないと工事を進められないということもありえるから要注意です!

古家付きの土地は要注意

古家付きの土地でも、立地が良好だと迷いますよね。

しかし、鉄骨の建物を解体となると、ゆうに300万は飛びます。

木造平屋でも解体費用に100万弱かかります。

その分、値段が安めに設定されていることもあるので注意です。

阿部
「実費解体」なのか?それとも「不動産業者が解体後引渡し」なのかはもちろん、解体費用まで見積もった上で検討しないと大変なことになります!

水道関係は必ずチェック

これも私の事例。

水道が「私共有管」だったのです。

これも10人程の権利者がいらっしゃいました。

皆様が私財で、水道管を引いてきた水道だったということです。

ひよっこ
私共有管って何が問題なの?
阿部
他のご家庭の水圧に影響を与えると水道局が判断すると、太い水道管に交換することを許可してくれないんだ。
太い水道管に変更できない場合どうなる?
取水できる栓数に制限があるのため二階建ての場合

  • 二階にトイレがつけられない
  • 外の水道は諦める

といったことになります。

土地の購入時は必ず水道をチェック!
運よく水道管を新たに取り出せる場合でも距離にもよりますが「50~60万円」かかるのもざらです。中古物件の場合、ここも要チェックですね。

一方で、市水道管の場合は公共の設備になります。

水圧に影響が出た場合は、市水道局が問題を解決してくれるため、20ミリでの取り出し許可がおります。

我が家の場合、私共有管を市に寄贈することで解決できました。水道は要注意です。

水道についての詳細はコチラの記事にまとめてあります。

仙台で新築!水道加入権と名義変更手続き解説。電柱の移設問題も

2019年3月15日

【必見】ネットで非公開の土地情報を探すコツ

土地を探す場合真っ先に思いつくのが

  • スーモ
  • ライフルホームズ

などの土地情報ポータルサイトです。

ひよっこ
ずーっと検索してれば良い条件の土地が掲載されるんでしょ?
阿部
そうでもない。実はポータルサイトに掲載される土地はほとんどが売れ残りだからなんだ。

ずーっと土地検索サイトを見ていると売れ残りがずーっとヒットしますよね。

実は不動産屋さんが買い取った土地は「レインズ」という不動産業者間ネットワークシステムにアップされる仕組みです。そしてどの不動産業者からでもアクセスできる仕組み。

つまりその段階で買い手が付かない土地情報がネットにあがってくるため売れ残りの土地がほとんどなんです。

そこで

  • 多くの土地情報を持っている企業

からネット公開前の優良な土地情報を入手することが重要です。

不動産売買の仲介実績NO1【住友不動産販売】が送ってくれた土地情報

そこで私は単一企業では仲介実績ナンバー1の住友不動産販売に土地情報を流してもらいました。もちろん無料です。実際送られてきた資料がこちら。

仙台の土地情報


住友不動産販売にはネットサイトがありますがネット未公開の土地情報をもらえました。

しかも建築条件なしの土地がほとんど。

この資料の中で住友不動産のwebサイトに掲載されているのは2件のみでした。

では実際に私が利用したサービスをご紹介していきましょう。

ネット非公開土地情報を入手できるサービス

私が利用したのは全国600社以上の注文住宅ハウスーメーカーに一括で資料請求できるタウンライフ家づくりというサービスです。

スーモみたいなものですね。

ひよっこ
スーモとは何が違うの?
阿部
スーモはただ資料請求するだけのサービス。タウンライフ家づくりはサイトを通じて細かい要望をハウスメーカーに最初に伝えることができる。希望する地域や間取りを伝えることで合致する土地を紹介してもらえるのが大きな違い!

「資料請求の仕方」

まずはタウンライフ家づくりにアクセスします。無料間取りプラン作成依頼の方法


地域を選定することで600社の中から地域で対応しているハウスメーカーが絞り込まれる仕組み
です。

国家基準をクリアした住宅会社の紹介

 

詳細を入力していきます。

間取り条件入力画面

 


希望する間取り

土地を決めるには間取りの希望をおおまかに把握することが重要です。

例えば

  • 平屋か二階建てか?
  • 必要な部屋数は?
  • 駐車場が2台分必要か?一切不要なのか?

によって必要な土地の大きさも変わってきますよね。

阿部
これから家造りスタートという方のために以下に目安を示しておきますね。

子供部屋は4.5畳から6畳がオーソドックス。

4.5畳の場合収納を除いたフリースペースが4.5畳無いときついかも知れません。

最近は2つの広い空間

  • 9畳から12畳のお部屋

を将来区切られるようにする「スケルトンインフィル」という構造が主になっています。

ここでは単純にお子様1人に一室というお考えなら人数分で入力すれば良いでしょう。

お家の大きさは、地方であればよくある建売住宅が32坪くらいのイメージです。

和室6畳確保するなら最低34坪は確保したいところです。

参考までに我が家は4LDKで述べ床34坪くらいです。

土地の大きさはどのくらい?目安はコレ

土地の大きさですが、延べ床35坪(一階17坪程度)のお家を建てるのに、40坪あれば駐車場2台分は余裕で確保できます。

ただし庭は広く取れないというイメージです。

間取りの理想をぶつけてOK!その他の希望はたっぷりと入力する

ここがポイントです。

間取りを作成してもらったり土地情報を入手するためには「通信欄」は詳細に希望を入力することをおすすめします。

例えば

通信欄に入力したいこと【例】

  • 土地の向きはどちら側が理想か(接続道路が南側か、東側かなど。)
  • 駐車場は何台必要か&縦列の可否
  • 土地の予算
  • 希望の地域や重視すること(駅近?それとも学校近?など)
  • 和室が必要なら4.5畳で良いのか、もしくは6畳欲しいのか?
  • 子供部屋は4.5畳で良いのか?6畳欲しいのか?
  • 寝室は何畳欲しいのか?
  • 書斎や家事スペースは必要か?
  • 脱衣場は何畳欲しいのか?
  • お風呂場は一階に欲しいか?2回に欲しいか?
  • ウォークインクローゼットは必要か?
  • 各部屋以外に収納が必要か?(廊下やリビング、脱衣場など)
  • 資金計画は「変動」「固定」どちらか?ボーナス支払いは有りか無しか?
  • 支払う年数は何年か?

 

最低これくらいは希望を入力しましょう。

和室を将来寝泊りの部屋にとお考えなら6畳確保をおすすめします。

夫婦の寝室は最低8畳は欲しいところ。6畳だとシングルベット2台おくといっぱいのイメージです。

子供部屋は4.5畳でも大丈夫ですが34坪ほどのお家なら6畳確保できるでしょう。

阿部
細かく要望しないとハウスメーカーも土地情報を提供できないし間取りにもおこせないから思いつく限り要望しましょう。

ハウスメーカー選定

地域毎にハウスメーカーが選定されます。

建築条件なしの土地情報だけが欲しいなら「住友不動産」だけ選ぶことも可能です。

間取りプラン

 


これで終了です。そんなに面倒な作業ではありませんね。要望が決まっていれば3~5分程度で終わるでしょう。

しつこい電話がかかってくる?

私は住友不動産販売以外にも試しに5社ほどに資料請求しました。

資料請求して翌日にメールでご連絡くださったハウスメーカーもあれば資料を送付してくれたハウスメーカーもありました。

阿部
電話連絡は0でした。正直気になったらこちらから電話するので「電話連絡がない」のは鬱陶しくなくていいですね!

メールの中身は

  • 土地に関する希望をお聞かせ下さい

ということでした。

送られてきた資料を紹介【住友不動産販売】注文住宅間取りプラン

スーモの場合資料は三冊までという制約がありますがタウンライフ家づくり経由だと参考になる資料がたくさんもらえました。

「住友不動産販売」から送られてきた資料を紹介します。

先ほど紹介した建築条件なしの土地情報に加えてオーダーメイドの間取りプランが送られてきました。

  • 和室6畳
  • ウォークインクローゼットが欲しい
  • 子供部屋6畳2室

など資料請求時に入力した間取り希望に沿ったオーダーメイドプランです。

住友不動産作成間取りプラン

 

 

住友不動産販売の間取り案

 

 

 


内装までイメージできる素晴らしい間取りプランです。

住友不動産間取り

住友不動産販売の資料

 

 


もし他社に決める場合でも建築条件なしの土地情報だけでも入手する貴重がありますし

  • インテリア
  • 壁紙
  • 間取り

など後々参考になる資料でした。

その他の会社資料も一部紹介します。ローコストでありながら気密検査を実施しているアエラホームの資料です。

アエラホームの資料

 

 

 

 


住友不動産販売以外のハウスメーカーは規格間取りプラン集が送られてきました。

これもあなたのマイホームの間取り作成のヒントになるはずです。

完全無料で5分程度で完結するので理想の土地探しに是非利用してくださいね。

【ローンのこと】土地探しにかけられる時間

お客様や知人のお話だと、良好な土地が出た場合即決を迫れることが多々あります。

土地が見つかってから住宅ローンの手続きを始めるようでは遅いので、おおまかな予算を想定した上で、住宅ローンの手はずを整えておくことも大切です。

建築予定の住宅会社があるなら事前に相談しましょう。

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最後に一つ経験談からアドバイスを。

住宅ローンにおける返済期間はとても重要な要素です。

立ち退きで我が家も計画が遅れたのですが、当然、その分月々の支払額が当初計画より圧迫されますよね。

スタートが遅れると、

  1. 住宅ローンの借入れ可能額が減る(=または、完済年齢がずれ込む)
  2. 月々の支払いに無理が生じる

場合もあります。

焦って変な物件を買っては意味がありませんが、ある程度タイムリミットを決めて、土地の選択肢を広げて選ぶことが重要です。

理想の土地が見つかればいいですね。

ではまた。

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ABOUTこの記事をかいた人

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1979年6月「仙台で生まれ仙台で育つ」。リーマン時代失業し、再就職ジプシーとなる。親の店を継ぐため美容師を志す。現在は一店舗の経営者。結婚後、1児の父となり「パパ育児」「美容情報」を発信し始める。「新築ブログ」も更新中!