「建築条件なしの土地」探し方を経験を基に解説します!

こんにちは、美容師ブロガー阿部です。

注文住宅建築真っ最中なのですが、ここまで至るには時間がかかりました。

建築予定地には貸家が建っており立ち退き交渉を行ったからです。着工にこぎつけるまでだいぶ時間がかかりました。

途中立ち退きを諦め、土地を購入しようか・・・なんて、心が折れた時期もありました。

その時色々な方法で土地を探しました。

そこで今回はその経験を元に

  • 建築条件なしの土地の探し方

をご紹介していきましょう。

これからマイホーム建築にあたって

  • 土地を購入する際の注意点

からまとめていきましょう。

すでにご存知の方は飛ばしてくださいね。

建築条件なしの土地とは?

土地は

  • 建築条件無し
  • 建築条件付き

に分ける事ができます。

それぞれ見ていきましょう。

建築条件なしの土地

自分好みのハウスメーカーで家を建てるなら、

  • 建築条件無し

の土地を探さなくてはなりません。

阿部
建築条件無しとは「どこのハウスメーカーで建てても良いです」って意味です。

※理想とするハウスメーカーが、建築条件付きの土地をもっていればそこに建てることができます。

建築条件付きの土地

建築条件付きとは、

  • 特定のハウスメーカーでしか建てられない土地

です。

綺麗に整地されている分譲地などは、ほとんどが大手ハウスメーカーの分譲地になっています。

例えば私の地域では

  • ダイワハウス
  • セキスイハウス
  • パナホーム
  • トヨタホーム

といった大手ハウスメーカーがほとんど。

もちろん、中小ハウスメーカーでも土地を買い取り建築条件付きで販売している場合もあります。

区画整理された綺麗な町並みのメリット&デメリット

ひよっこ
区画整理された町並みは、憧れるよね~♪
区画整理された土地のメリット
  • 隣地との距離間が適切
  • 採光が充分
  • 町並みが綺麗
  • 同世代の新しいコミュニティが形成できる

ただし、町並みを維持するために「木を××本植えないと駄目」とか「フェンスを統一」などといった条件がある場合も。

阿部
同世代同士の人付き合いが面倒だという話もチラホラ聞くよ。適度に距離を保つのも大切だね。

土地に求める必須条件

土地の選び方にも迷いますよね。

そこで、まずは、

  • ご家族が求める必須条件

これをまとめることをおすすめしますよ。

ひよっこ
たとえばどんなこと?
阿部
子供の学校重視か、駅近く重視か、価格重視かなどだよ

接続道路を考える

家を建てるための土地は必ず道路に接している必要があります。

道路が東西南北どこに接しているかで土地の価値(価格)が変わります。

好立地なのにとても安い土地がありますが、再建築不可物件の場合もあります。

南に接道していれば日当たりが良好な反面、土地の値段を高いです。

上を見るとキリが無いので、周辺環境や立地を含めて総合的に判断しましょう。

土地の購入時は必ず水道をチェック!
上下水道を新たに取り出すとなると、距離にもよりますが「50~60万円」かかるのもざらです。また水道管には13ミリ、20ミリとあります。二階建てで、二階にトイレ、外にも水道が欲しいとなれば、20ミリ必須です。中古物件の場合、ここも要チェックですね。

水道についての詳細はコチラの記事にまとめてあります。

仙台で新築!水道加入権と名義変更手続き解説。電柱の移設問題も

2019年3月15日

駐車場の必要台数と止め方

地方では、一家に一台は当たり前、二台も少なくありません。

そこでどのように車を止めたいか、何台止めたいかをあらかじめ考えておくと良いです。それにより土地の大きさも変わってくるためです。

車は2台止めたいが縦列は嫌

私の美容室のお客様からも良く聞くのですが、縦列駐車は面倒ですよ。敷地に余裕があれば縦列は避けるのが無難でしょうね。

駐車場から玄関までの距離

雨の日を考える駐車場から玄関までの距離は短くできれば雨よけがあれば理想的です。

これもお客様から良く聞きますが、庭は本当に要らないという人が多いですよ。

  1. 草取り(雑草)が大変
  2. 木が根をはるともはや抜けない
  3. 成長した木の伐採が大変
  4. 枯れ葉の処理が面倒

とのこと。

必要かどうか良く考えてください。

土地を探す時の注意点

私道負担ありの土地は要注意

私の土地は「私道」に接しているため、手続きがとても大変でした。

ひよっこ
大変なのは、道路が壊れたら、自分達でお金を払うくらいじゃないの?
阿部
金銭的負担もそうだけど、全てについて同意を得ないといけないから大変なんだよ。

我が家を例にあげますと、私道の権利者が10人程いらっしゃっいました。

そのため

  1. 土地を二つに分ける際(分筆といいます)境界確定に私道の持分の皆様10人に足を運んで頂いた
  2. 道路から水道を取り出す掘削許可を10人から頂いた

我が家の場合、皆様にご協力頂けたので問題なく進めることができました。

感謝感謝ですが、ご近所トラブルがある地域などの場合、承諾をもらえないと工事を進められないということもありえるから要注意です!

古家付きの土地は要注意

古家付きの土地でも、立地が良好だと迷いますよね。

しかし、鉄骨の建物を解体となると、ゆうに300万は飛びます。

木造平屋でも解体費用に100万弱かかります。

その分、値段が安めに設定されていることもあるので注意です。

阿部
「実費解体」なのか?それとも「不動産業者が解体後引渡し」なのかはもちろん、解体費用まで見積もった上で検討しないと大変なことになります!

水道関係は必ずチェック

これも私の事例。

水道が「私共有管」だったのです。

これも10人程の権利者がいらっしゃいました。

皆様が私財で、水道管を引いてきた水道だったということです。

ひよっこ
私共有管って何が問題なの?
阿部
他のご家庭の水圧に影響を与えると水道局が判断すると、太い水道管に交換することを許可してくれないんだ。
太い水道管に変更できない場合どうなる?
取水できる栓数に制限があるのため二階建ての場合

  • 二階にトイレがつけられない
  • 外の水道は諦める

といったことになります。

一方で、市水道管の場合は公共の設備になります。

水圧に影響が出た場合は、市水道局が問題を解決してくれるため、20ミリでの取り出し許可がおります。

我が家の場合、私共有管を市に寄贈することで解決できました。水道は要注意です。

建築条件なしの土地「探し方」

土地を探す場合真っ先に思いつくのが

  • スーモ
  • ライフルホームズ

などの土地情報ポータルサイトです。

ひよっこ
ずーっと検索してれば良い条件の土地が掲載されるんでしょ?
阿部
そうでもない。実はポータルサイトに掲載される土地はほとんどが売れ残りだからなんだ。

つまりwebにあがってくる前の土地情報を入手するのが好条件の土地を入手する鍵になります。

住友不動産販売は土地情報が豊富

ある時、土地探しを依頼しようと住友不動産販売に資料請求した時のことです。

以下の写真のようにウェブ非公開の土地をたくさん紹介してくれました。

仙台の土地情報


この中で住友不動産販売のwebサイトに掲載されているのは2件のみでした。

住友不動産販売は不動産の

  1. 買取
  2. 販売

両方を手がけています。

一般的に買い取った土地は「レインズ」という不動産業者間ネットワークシステムにアップされるため、どの不動産業者でもアクセスして販売できる仕組みですが

  • 自社で買取った土地を、自社で販売すれば手数料を双方から受け取れる

メリットがあります。

できるだけ自社で裁きたいのは当たり前ですよね。

住友不動産販売は単一企業では不動産売買の仲介実績NO1の企業だから土地情報も集まってくるはずです。

今回資料請求したのはタウンライフ家づくりです。

このサイトは

  1. 間取り作成
  2. 資金計画
  3. 土地探しのお手伝い

資料請求と同時に行えるのが売り。

その中のハウスメーカーに住友不動産販売があります。

ひよっこ
住友不動産販売は注文住宅もやっているの?
阿部
そうなんだよ。住友不動産販売も「自社の注文住宅」を売るために土地情報を惜しみなくだすし、仮に注文住宅が売れなくても「土地」が売れれば儲かる仕組みだね。

住友不動産販売の本業は「不動産売買」な訳ですから「土地の販売」だけでも手数料収入が得られます。おそらくそういう理由で送付されてきた土地情報はすべて

  • 建築条件なしの土地

でした。

我が家は結局立ち退きに成功したためお世話にはならなかったのですが、これから家造りを始める方は「タウンライフ家づくり」で住友不動産販売に土地情報を紹介してもらいましょう。

ご担当の名刺が入っているので希望する条件がなければアポをとって土地情報を流してもらえるよう依頼するのも一つです。

阿部
資料請求の際は「土地を探している」旨と「建築希望の地域」を詳細に記入しましょう。

タウンライフ家づくりでは「注文住宅」の間取り作成も行ってくれるサービスですが、実際「間取り」を作成してくれたのは5社のうち「住友不動産販売」だけでした。

住友不動産販売はハウスメーカーとしても誠実な会社なのだと思います。

足で稼ぐ

住友不動産販売と顔をつなぎ情報を流してもらえるようにしたら、次は自分が希望する土地を頻繁に回って

  • 解体される物件が無いか
  • 売りにだされそうな土地が無いか

を確認しましょう。

意外に「売り地」なんて看板を立てていたり、解体現場に出くわすこともありますよ。

住宅ローンの目処をつけておく

お客様や知人のお話だと、良好な土地が出た場合即決を迫れることは多々あるようです。

そこから住宅ローンの手続きを始めるようでは遅いので、おおまかな予算を想定した上で、住宅ローンの手はずを整えておくことも大切です。

審査に通るか不安<フラット35>年収との関係は?

2019年9月8日

「フラット35」楽天とARUHIどちらがいい?

2019年1月16日

建売業者とパイプのある工務店を選ぶ

建て売り業者とパイプを持つハウスメーカーであれば、

  • 建て売り住宅用の土地情報

を流してもらえる場合があります。

私が建築を依頼する花坂ハウス工業でも、パイプがあるんだとか・・。

仙台ですが、興味ある方は相談してみると良いですよ。

仙台でおすすめの工務店|花坂ハウス工業に決めた理由は?

2017年10月29日

土地探しにかけられる時間を考える

ここで一つ経験談からアドバイスを。

住宅ローンにおける返済期間はとても重要な要素です。

立ち退きで我が家も計画が遅れたのですが、当然、その分月々の支払額が当初計画より圧迫されますよね。

スタートが遅れると、

  1. 住宅ローンの借入れ可能額が減る(=または、完済年齢がずれ込む)
  2. 月々の支払いに無理が生じる

場合もあります。

焦って変な物件を買っては意味がありませんが、ある程度タイムリミットを決めて、土地の選択肢を広げて選ぶことが重要です。

注文住宅に関する記事はすべてコチラにまとめてあります。

注文住宅「間取り、ローン、ハウスメーカー選びまで!

2019年5月21日

理想の土地が見つかればいいですね。

ではまた。

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1979年6月「仙台で生まれ仙台で育つ」。リーマン時代失業し、再就職ジプシーとなる。親の店を継ぐため美容師を志す。現在は一店舗の経営者。結婚後、1児の父となり「パパ育児」「美容情報」を発信し始める。「新築ブログ」も更新中!