「フラット35」楽天とARUHIどちらがいい?

こんにちは!美容師ブロガー阿部です。

我が家は2019年12月に完成予定で、注文住宅建築真っ最中です。

我が家は楽天銀行と、ARUHIのフラット35で迷った挙句、楽天銀行で住宅ローンを組みました。

結論から言うと

窓口のあるARUHIにしておけばよかった・・・

と後悔しました。

今回は楽天銀行でフラット35を借りた体験談をまとめました。

楽天銀国フラット35とARUHIフラット35で迷っているなら参考になるはずです。

我が家は、フラット35で借り入れることはすでに決めていました。

我が家は、金利や手数料を考えて

  • 楽天銀行
  • ARUHI
  • イオン銀行

に絞りました。

イオン銀行を候補の一つにいれたのは「窓口がある」からです。

イオン銀行のフラット35

私が訪れたイオン銀行の担当者は知識がイマイチでした。

また、イオン銀行が取り扱う変動金利をどうしても売りたいでしょうから、そっちに誘導してきます。

それで却下。

「フラットって言っているの、変動変動ってしつこい」

フラット35の取り扱い窓口になっているのだから、せめて最低限の知識くらいは身につけていて欲しいものですね。(あとから自分で調べたら、受けた説明に誤りもありました。)

ARUHIと楽天銀行の違い

ひよっこ
ARUHIと楽天銀行は何が違うの?
阿部
大きな違いは独自の窓口があるかどうかだね。金利はほとんど一緒だよ。ネットで競争する以上大きな差は出しにくいだろうからね。
ひよっこ
なんで楽天銀行に決めたの?
阿部
どちらも大差ないし、楽天銀行に口座あるから、なんとなく楽天銀行にしたんだ。

この選択でこんなに苦労するとは思いもしなかったのですがね・・・。

楽天銀行フラット35が大変過ぎた件

ひよっこ
楽天銀行って本当に一回も銀行員と顔合わせないで融資してもらえるの?
あべ
そうだよ。銀行担当者とは、メール、電話、FAXだけのやりとりで完結するよ。ただし融資実行日は楽天銀行指定の司法書士と対面が必要。
ひよっこ
そうなんだ!それなら、家にいながら進むから楽チンだね!
あべ
そうでも無いんだ。窓口が無いことのデメリットは大きいんだよ・・・。

窓口が無いことの弊害

書類の不備

楽天銀行フラット35で実際に借りてみて感じた一番のデメリットは

  • 「書類の不備、不足時」が大変なこと

ですね。

我が家は、接道(家にせっする道路)が私道であり、かつ土地の地主が2人(親と叔父)でした。

その土地に建築するため事情が複雑なのはわかるのですが

  • 私道の登記簿謄本を後から要求される
  • 私道の地主の承諾書を後から要求される
  • 地主の承諾書に記入する「私道の面積の出し方」について担当者毎に見解の違いがある
  • 印鑑証明が不要と言われたり、あとから必要と言われたり混乱する

などのトラブルが多かったです。

担当者さんが悪いという訳ではなくメールや電話でのやりとりのみのため

  • どうしてもこちらの意図が伝わらない時がある
  • 意思疎通が上手に図れないことで見解の相違がでる

ことがありました。これは楽天銀行に限らず、ネット銀行特有の問題ですね。

阿部
我が家の事例なら、図面を見せて「ここが私道」で「この土地に家を建てる」必要な資料は?と対面で話せれば意思疎通もスムーズに行われるけど、電話やメールだけでは状況を共有するのが難しいんです。
書類不備があると、なぜ大変なの?
例えば土地の登記簿謄本が必要だから最初に法務局に行って取得してきます。その後、他の謄本が必要となれば再度法務局に足を運ばねばいけません。何回行ったことか・・・。

書類の訂正

「ここを訂正してください」といったレベルのことでも楽天銀行の場合は

  • 訂正する資料が郵送されてきて、その書類を再度郵送したりFAXしないといけない

これも面倒でした。

窓口があれば相談しながら進められるのにと何度おもったことか。

コールセンターの対応

これは是非とも改善してもらいたい。

例えば

  • 書類の不備があります
  • 追加提出してもらいたい資料があります
  • つなぎ融資の書類を送りました
  • つなぎ融資の実行確認の電話です

と電話のやりとりは無くてはならないものです。

しかし、仕事中に楽天銀行から着信があった場合、仕事で出られないこともありますよね。

すぐ折り返せねばと思いコールセンターに電話します。

しかし

  • 混雑してつながらない
  • 電話はpm5時まで

と制約が多すぎる。

  • やっとつながっても「分かるものが他の電話に応対中」でまた折り返します

というパターンも。

これは本当に改善した方がいいですよ。楽天銀行さん。

銀行員専用の携帯電話を支給するなりして、スムースなやり取りを整えるべきですね。

楽天銀行で良かった事

担当者は親切です

担当者は親切ですよ。

コールセンターに不明な点を相談しても、どの担当者も、皆、丁寧に教えてくれました。

だから途中で脱落しなかったのだと思います。

金利や手数料が安い

金利や手数料は業界でも最安値に近い数字です。

地銀などは、同じフラット35でも金利が高い場合も。

ネット銀行は面倒ですが、ちょっと頑張って安い金利で借入れた方が良いと思います。

つなぎ融資がある

地銀の中にはフラット35を取り次いでいても、つなぎ融資を取り扱っていない場合があります。

楽天銀行や、ARUHIはつなぎ融資を取り扱っています。

窓口で相談できるARUHI

ARUHIも金利や手数料が安いです。

しかも各地に窓口があるので

  • インターネットだけでは心配
  • 窓口で相談したい

という方はこちらの方が安心かも知れませんね。

イオン銀行などと違い、ARUHIはフラット35を専門に取り次いでいるので、フラット35について担当者が詳しいのも安心できます。

フラット35の事前審査って?

事前審査で聞かれる一般的な項目をまとめました。

  1. どのタイミングで事前審査を行えば良いのだろう?
  2. 把握しておくべき項目はどんなことだろう?

といったことをあらかじめ理解しておくと、事前審査もスムーズに進める事ができますね。

お申し込み人情報

基本的な項目です。

氏名、住所、お勤め先の会社名や事業内容、所属部署、役職、連絡先、就職年月日など。

あらかじめ確認しておきたいのは

  • 就職年月日

くらいでしょうか。

連帯債務者情報

これもお申し込み人情報に同様です。

ひよっこ
連帯債務者をつけるのはなんで?
阿部
配偶者等の年収を合算して、借入額を増やすためだよ。返済負担率から考えて申込者一人だけの借入額では、家を建てられない場合に使える制度だね。
連帯債務者をつけるメリット
住宅ローン控除が、住宅の持分に応じて夫婦で受ける事ができます。ただし合算できる対象には規定があります。
  1. お申込みご本人の直系親族
  2. 配偶者(婚約者または内縁関係にある方を含みます。)の方
  3. お申込時の年齢が70歳未満の方
  4. お申込みご本人と同居される方

フラット35公式 収入を合算して申し込めますか?より

夫に不幸があった場合は?
  1. 夫が申し込み人となり、夫が団体信用生命保険(団信)に加入
  2. 妻は連帯債務者(妻は団信には非加入)

この条件で、夫が亡くなった場合ローンは団信によって無くなります。逆に妻に万が一があった場合は、団信に非加入のため返済されません。

※デュエットという連帯債務者も団信に入れる制度もあります。金利上乗せあり。

収入情報

前年、前々年の年収を記載します。

※平成31年度(令和1年)に申し込む場合、平成29年、平成30年分が必要となります。

現在の住居

  • 今住んでいる住居の面積(㎡)
  • 種類(アパートか一戸建てかとういうこと)
  • 住宅を必要とする理由

等が聞かれます。

物件情報

購入する物件について

  • 所在地
  • 敷地の権利
  • 敷地の面積
  • 床面積
  • 構造
  • フラット35sの要件
  • 入居予定年月

等が必要です。

これらの要素がおおかた判明したら事前審査ができますね。

敷地の権利

  • ご自分の土地なら所有権
  • お金を払って借りているなら借地権

これは分かりやすですよね。

親の土地に無償で家を建てる場合は

  • 使用貸借(無償で借りる)

という権利になります。

私は、贈与税は高いので、親が死去した時に相続するという「相続時精算課税」制度を利用する予定です。

親の土地に家を建てる場合はこちらの記事が参考になります。

「親の土地に家を建てる。」実体験を元に徹底解説します。

2019年7月6日

資金計画

  • 総額でどのくらいの資金が必要か
  • 手持ち金はあるか
  • 資金交付希望日
  • 返済期間

等を記入します。

その他の借入額

住宅ローン以外の借入を明らかにしておきましょう。

例えば

  • 自動車ローン
  • カードローン(ショッピングやキャッシングローンなど)
  • 割賦支払い

等です。

  1. 総額いくら借り入れているか?
  2. 毎月いくら返済しているか?
  3. 何年後に支払いが終わるか?

を把握しておきましょう。

つなぎ融資について

何故つなぎ融資なるものが必要なのか。

それは

  • フラット35の融資実行のタイミングはおおざっぱに言うと、家が完成した後

になるからです。

金利も融資実行日の金利が適用されるので注意が必要です。

例えば

工務店や建築会社は、家が出来るまでの間、施主から資金提供が無いと、材料購入や人件費の支払いに支障がでてしまいます。

そこで前もって土地購入時や、建物着工時、建物建築中間時点などのタイミングで、融資実行日より前に資金を融通してくれる訳です。(もちろん融資実行日までの金利負担を伴います)

例)総額4000万の場合(土地1500万、建物2500万として)

  1. 一回目のつなぎ融資 土地1500万円
  2. 二回目のつなぎ融資 建物着工金 830万円
  3. 三回目のつなぎ融資 建物中間金 830万円

そして、完成時に残金、840万円を支払うというようなイメージです。

この土地の購入や着工から、融資実行日までの期間が長いほど、つなぎ融資に伴う金利負担も大きくなります。

このつなぎ融資について

  1. つなぎ融資の必要回数
  2. 時期
  3. 必要とするつなぎ融資額

について問われます。

これは依頼する建築会社に確認すれば分かります。

この辺りが判明したら事前審査に望むのが好ましいでしょう。

「事前審査は融通が利く」

実際借り入れた経験談から

  • 融資実行日(完成予定日)
  • つなぎ融資の実行日・各回毎の金額
  • 総借入額

などは事前審査通過後に改めて問われます。追加工事で総借入額が増減したり、気候変動でつなぎ融資の実行日・融資実行日がづれるのはよくあることだからです。

あまり神経質にならずに事前審査は行っても大丈夫そうです。

事前審査は厳しいの?

私は、実は建築予定地の立ち退きが2018年8月頃に完了する予定だったので、それからすぐ解体&着工できるように、2018年秋頃に、事前審査を行いました。

その時、仕事で疲れていた日の夜遅くにやっていたので、記載をだいぶ間違っていたのです。

事前審査合格の書類を改めて確認すると

  • 就職年月日が中学生になっていた。
  • 建てる家の面積が2㎡(無理っしょ。)
  • etc

とこれは酷い。

でも事前審査通りました。

結局、事前審査は

  • 年収に対する返済負担率が適切かどうか

くらいしか見ていないのかも知れませんね。

立ち退きが長引いたので、再度事前審査することに。

で二回目も無事通りました。

資金計画の概要を掴むためにも事前審査はお早めに。

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ABOUTこの記事をかいた人

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1979年6月「仙台で生まれ仙台で育つ」。リーマン時代失業し、再就職ジプシーとなる。親の店を継ぐため美容師を志す。現在は一店舗の経営者。結婚後、1児の父となり「パパ育児」「美容情報」を発信し始める。「新築ブログ」も更新中!