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土地はこう探す！仙台の土地事情解説
こんにちわ、仙台で美容師をしている阿部です。
私は、家造りを長い期間やっていることもあり、土地の情報を聞いたり、だいたいの相場感も分かるようになってきました。
何故家造りまで長い期間がかかったかって？
それはこちらのドタバタ劇にまとめてあります。
興味本位でどうぞ（笑）
さて、これから家造りという場合、土地がある方は良いですが、無い場合は土地から探す事になりますよね。
これから
- 仙台に家を建てるぞ！
- さぁ！土地探しだ！
と思っている方に参考になる情報をご紹介しようと思います。
建築条件付、建築条件無しって？
土地は
- 建築条件無し
- 建築条件有り
に分ける事ができます。
それぞれ見ていきましょう。
建築条件無しの土地
自分好みのハウスメーカーで家を建てるのが理想なら、
- 建築条件無し
の土地を探さなくてはなりません。
「建築条件無し」とは、どこのハウスメーカーで建ててもオッケーですよ
ってことです。
※理想とするハウスメーカーが、建築条件付きの土地をもっていれば、そこに建てることができます。
建築条件ありの土地
建築条件ありとは、
- 特定のハウスメーカーでしか建てられない土地
です。
綺麗に整地されている分譲地などは、ほとんどが大手ハウスメーカーの分譲地になっています。
例えば
- ダイワハウス
- セキスイハウス
- パナホーム
- トヨタホーム
といった大手ハウスメーカーなどです。
仙台市内の地域で言うと
- 富沢の西側に位置する富田
- 荒井
などです。
メリットは区画整理されているため
- 隣地との距離間が適切
- 採光が充分
- 町並みが綺麗
な点ですね。
また
- 同世代の新しいコミュニティ
なのもメリットでしょうか。
・・・まぁ、こういう同世代の団地は、あまり密に付き合うと、人付き合いが面倒だという話もチラホラ聞きますけどね。
仙台市内へアクセスの良い区画整理された地域は大手ハウスメーカーの建築条件付がほとんどなのが現状です。
震災後、土地価格があがり続けている
震災後、内陸部の地価が上がったのはご存知だと思います。
内陸部の土地の需要が高まったことで
- 仙台市内の土地は高騰＆不足状態
です。
地域ごとの相場観
一般的に
- バイパス国道４号線東側はやや安め（地下鉄沿線除く）
- バイパス国道４号線西側は高め
です。
土地が不足している理由は？
これも仕事柄、よく情報が入ります。
例えば、
- １００坪の家が解体されて、そこに２棟家が建ったのよ
という情報です。
だいたい、この土地を買っているのが
- 建売業者
なのです。
建売業者はすぐに現金化して買い取るため、良い土地はそこに持っていかれているのが現状のようです。
仙台で「理想の土地に家を建てる」には？
基本的にインターネットに掲載されている土地は
- 売れ残り
が多いと聞きます。
ほとんどの良い土地情報は
- ネット掲載前に希望する人が買っていく
のが現状なようです。
ではどうすれば良いでしょうか？
足で稼ぐ
自分が希望する土地を頻繁に回って
- 解体される物件が無いか
- 売りにだされそうな土地が無いか
を確認する。
地元の不動産屋さんに足しげく通う
地元の不動産屋さんに足しげくかよって、良好物件がでたら優先して案内してもらえるよう顔をつないでおく。
土地探しの裏技！建売業者とパイプのある工務店を選ぶ
実は、建て売り業者に依頼すると
- 建物が建つ前の土地を売ってくれる
という場合があります。
自分で交渉して売ってもらったというのも聞いたことがあります。
建て売り業者とパイプがあるハウスメーカーであれば、土地情報を流してもらえる場合があります。
私が建築を依頼する花坂ハウス工業でも、パイプがあるんだとか・・。
興味ある方は相談してみると良いですよ。
土地選びは、ココを見る！
私の土地は、それはそれは、面倒なんですよ。
- 道路が私設道
- 水道が私設水道管
なんです。
だから接続している西側道路の持ち主が１０名の共有だったり、水道管の持ち主もたくさんぶらさがっている状態です。
何が面倒なのか？
例えば
- 土地の登記をしようと思うと、たくさんの人に判子を貰わないといけない
- 水道管の水圧問題で１３mm以上の太さに変更できない
といったことがおきます。
１３mmの水道管だと、取水できる栓数に制限があるので、２０mmに変えたい訳です。
しかし、すでに水圧がギリギリだと、２０mmに変更不可という場合があります。
その場合、例えば外水道がとれませんとか、二階にトイレが作れませんという事態に陥ったりする訳です。
二階建てなら２０mmであるのが理想です。
また古家付きの建物も要注意です。
良好な立地でも、鉄骨の建物を解体となると、ゆうに３００万は飛びます。
我が家でも解体に１００万弱かかります。
このように水道や道路の権利関係もよく調べてから購入することをおすすめします。
土地探しにかけられる時間を考える
ここで一つ経験談からアドバイスを。
- 住宅ローンにおける返済期間はとても重要な要素
ってことです。
例えば４０歳と３５歳で家を建てる場合の比較
定年６５歳で、それまでに完済したい４０歳。２５年ローンを組む場合
- ２５年ローンなら月８万の返済で総支払額は２４００万円（ここから金利分を引いたのが借りられる額）
一方、５歳若い３５歳で、同様に３０年ローンを組む場合
- ３０年ローン、月８万円、２８８０万円が総支払額（金利分差し引いたのが借りられる額）
このように、５年ってかなり大きいです。
今の金利だと４００万近く借りられる額が変わってきます。
スタートが遅れると、それだけ借りられる額や、月々の支払い額に無理が生じます。
焦って変な物件を買っては意味がありませんが、ある程度タイムリミットを決めて、土地の選択しを広げて選ばないと、決まらないのが今の仙台市内の現状だと思います。
最後に
仙台で土地から探すとなると、かなり厳しい現状だと思います。
良好な立地、特にバイパスの西側であれば
- 安くて１５００万から２５００万
かなぁという印象。
- 区画整理地域で建てる場合
土地は割安にしていても建物で回収するので、良い場所に建てようとすると、総額最低４０００万から５０００万はかかると思います。
- バイパス西側（袋原、四郎丸等）は１０００万から１５００万（面積によります）
- バイパス西側（沖野、上飯田）は最低１５００万
沖野は、バス一本で仙台市内へアクセスできて、スーパーや病院も多いので住みやすいと思います。←私今住んでます(笑）
仙台市内へのアクセスを重視するなら、最低でも１５００万は用意しないと無理なのかなぁという感じです。
しかし、これで土地があればラッキーですが、土地自体もなかなか無いというのが、現状のようですね。
理想のお家作りの参考になれば幸いです。
ではまた。